投资建议的关键点是什么 湾区2018年房地产市集瞻望

【大纪元2018年02月25日讯】文：王万龙（Wayne Wang）博士・湾区房地产经纪 又是新的一年，新的开动！许多东谈主的新年愿望即是买房。但在湾区来说，买房的确不是一件容易的事情。最初，湾区的房产价钱在往日几年间大幅上扬，让屋子的可包袱性彰着镌汰。其次，由于鱼洪水小，抢房极其狠恶，许多买家下了十几次的单据，即是买不到。市集上出现了顶点供不应求的情况。

一、2017年湾区房市回来

2017年是市集竞争十分热烈的一年，年度销售屋子的数目聚积处于下落的情况，而买家东谈主数则不休上升。因此出现了诸如几十东谈主抢一房的轻易情况，并爆出了Sunnyvale的一套孤苦房涨价80多万的历史纪录，以及Mountain View一套联排屋涨价50多万的离奇抢房事件。

表1是湾区5县2017年的屋子销售数据。表中的“溢出率”是指售价与要价的比例；“在市天数”是指从上市到下市的时候。

从表中不错看出，除了旧金山和康特拉科斯塔县，其余3县的屋子中值均比2016年增长了10%以上，延续了多年房地产市集的快速增长态势。

表1：湾区5县2017年的屋子销售数据。（湾区房地产经纪王万龙提供） 二、影响2018年房地产市集的主要身分

尽人皆知，影响房地产市集的身分许多。但在不同期期，各式身分的影响欺压则可能进出很大。关于2018年来说，我以为底下几个方面是咱们需要推敲的主要身分。

2.1-川普税改法案对买家的影响 2017年底的一个要紧新闻即是参众两院通过了川普的税改法案。其中影响房地产可包袱性的是以下两个方面。

1.贷款利息抵税的名额从100万好意思元降到75万好意思元。这意谓着如若你的自住住宅的贷款额度在100万好意思元或以上，以前不错把100万好意思元的利息部分抵税，而当今只可抵掉75万好意思元的利息部分。假如贷款的年利率是4%，那么每年的应交税收入部分则增多了1万好意思元。如若以个东谈主的所得税税率35%谋略打算，则个东谈主的税务包袱增多了3,500好意思元。

2.房产税抵税的数额从莫得上限，改到上限为1万好意思元。凭据湾区普遍的房地产税率为1.25%谋略打算，即相称于屋子的评估价钱在80万好意思元。但凡屋子评估价钱高于80万的，其价钱杰出80万部分的房产税部分皆不行抵税。2017年湾区5县售出的屋子的价钱中值请见表2。

表2：湾区5县销售房价中值。（湾区房地产经纪王万龙提供）

如若按屋子的中值谋略打算，那么 Alameda、Contra Costa 两县的新买家至少有一多半的东谈主不会受到这个法案的影响。而San Francisco和San Mateo购买中值隔邻屋子的东谈主，需要每年的应缴税收入多出了3千多好意思元的。而Santa Clara的则为 1,500多好意思元。

如若咱们把前两项增多的交税收入加到沿途，关于一个骄横贷款100万好意思元，房价在125万好意思元的老例情况来说，屋主的应缴税收入比以前增多了15,000好意思元。因此，如若按35%的交税税率谋略打算的话，屋主交税后的净收入减少了5,250 好意思元。

关联词，凭据税务战略中心的商讨欺压，川普税改关于大多数家庭的本体税负是减少的。凭据这家机构的商讨，具体减少的情况如表3所示。

表3：川普税改后，减少屋主交税比例。（湾区房地产经纪王万龙提供）

因此关于粗略购买125万好意思元或以上房产的家庭来说，川普税改在屋子方面增多的税收，照旧被其减税所带来的税负减少而均衡。与之前比较，并莫得增多买家彰着的购房包袱，因此也不会对买家的购房积极性形成彰着的影响。

从另一个角度来看，湾区房价在往日几年间的平均涨幅高达10%~20%，每年房屋价值的增长值，远开阔于这些资本的增多，或贷款利息的增多。是以税务纠正对腹地房价的影响不会多大。

2.2银行利息 银行利息是对房屋价钱冲击比较大的身分之一。2017年12月14日，好意思联储晓喻当年的第3次加息，将基准利率区间调升25个基点，从1.0%~1.25%上调至1.25%~1.5%。这是好意思国央行刻下加息周期的第5次加息。好意思联储的最新经济及利率预期还涌现，好意思联储计划2018年将加息3次，2019年将加息2次。

如若咱们以贷款额度100万好意思元谋略打算，本年年底联邦基金利率2.25%谋略打算，则比咱们咫尺的基准利率高0.75%，那么每年的贷款利息包袱增多7,500好意思元，平均每月增多625好意思元。这将会对房屋的可包袱性具有一定的影响。

2.3屋子供应 往日几年里，湾区的屋子一直处于供不应求的景况。不错预测，那么2018年的情况也雷同退却乐不雅。表4是 1月11日湾区5县市集上正在出售的屋子数目。

表4：本年1月11日湾区5县市集上出售的屋子数目与东谈主口数（表中的M指百万单元）。（湾区房地产经纪王万龙提供）

这些屋子的数目，关于每年有无数东谈主口涌入的湾区来说，竟然是杯水舆薪啊！因此，咱们拿南加州的3个县行为对比，你就不错看出分歧了，见表5。

表5：南加州3个县的市集上正在出售的屋子数目与东谈主口数。（湾区房地产经纪王万龙提供）

湾区5县总东谈主口为631万多东谈主（2015），咫尺市集上的在售数目是2,407套。而南加3县的东谈主口数目为1,000万（2015），市集上的在售房屋数目是 25,019 套。也即是说，南加3县的东谈主口毛糙是湾区的1.5倍，而咫尺市集上正在销售的房屋数目则是10倍以上。由此不错看出，湾区的房屋市集供应是稀奇奋发啊！

2.4买宗派量 湾区5县的东谈主口增长一直较快。据好意思国东谈主口普查局的数据，从2010年到2016年，圣塔克拉拉县增多了13.2万东谈主；圣马刁县增多了4.4万东谈主口；阿拉米达县增多了15.6万东谈主口；Contra Costa县增多了8.2万东谈主口；旧金山县则增多了6.5 万东谈主。共计起来，统共这个词湾区共增多47.9 万东谈主，增长率达8.2%。

由于湾区的高新科技行业十分施展，往日几年的GDP增长皆十分可不雅。比如2016年湾区的GDP增长速率是5.2%，高于好意思国国度GDP的增长速率3倍，2倍于加州GDP的增长速率。显然，经济的发展需要无数的东谈主力资源，这就劝诱了稠密的外地、外州，以至番邦的东谈主才前来湾区。

同期，由于湾区新来的外侨中以高技术公司的手艺与贬责职工为主，许多东谈主是在他们刚刚毕业后找到的第一份事业。因此大多数东谈主皆有购买房屋的刚性需求。

除了高技术公司招聘的专科东谈主员之外，湾区亦然无数的国外投资外侨的所在地，以及稠密房地产投资公司热衷投资的地方。这就使得买宗派量一直保捏在一个比较雄伟的畛域，从而愈加重了市集的供求失衡关系。

三、2018年湾区房地产市集瞻望

那么2018的湾区房地产市集情况会是什么样呢？预测房地产走势在往日的几年里似乎不是什么问题，径直即是一个字：涨。那么2018年的情况还会持续疯涨吗？谜底是详情的。

凭据往日的素养，由于本年是双数年，一般而言，增幅会比单数年来得小一些。同期由于各个城市的不同特色，城市间的涨跌也会呈现出不同的情况。

关于旧金山和Palo Alto来说，本年的涨幅会比旧年更高一些。这是因为其邻近城市在2017年彰着涨得比较多，是以这两个城市本年就会补涨。行为本区域的两个领头城市，这种高潮是必需的，亦然保捏领头地位所需要的。

关于半岛地区，由于地舆位置的上风，以及房源奋发的始终存在，投诚本年的高潮势头仍然郁勃，尤其是一些学区好或价钱相对便宜的区域。

而对南湾来说，San Jose由于旧年Google晓喻要在其市区中心营建办公园区的原因，在短短几个月的时候，San Jose的大部分区域至少涨了10% 以上，投诚本年仍会捏续上升。而其他城市，由于离硅谷的公司荟萃区比较近，仍然会持续上扬。

关于东湾来说，Tri-City（三谷）地区本年会迎来一个快速高潮的契机，这是因为该地区前几年的新址成就数目较多，影响了房价的高潮速率。同期，由于Facebook 和Tesla 皆照旧在北Fremont地区开动租借办公室，推广在东湾的办公园区。因此，本年会迎来一个补涨的契机。

宽待关连湾区房地产经纪 Wayne Wang（Realty One Group American） 电话：（510）366-1986

本文刊载于旧金山1月20日地产版

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